A cláusula de renovação é apresentada ao locatário como um benefício: uma opção de estender o contrato ao fim do prazo inicial, mantendo o espaço e a clientela que o negócio construiu. O modelo padrão entrega a opção no nome. Frequentemente não a entrega na prática.

A maioria das cláusulas de renovação padrão dá ao locatário o direito de renovar nos mesmos termos do contrato inicial, exceto quanto ao aluguel. O aluguel do prazo de renovação fica "a ser acordado entre as partes" ou "pelo valor de mercado então praticado, conforme determinado pelo Locador". Qualquer uma das duas frases coloca o valor do aluguel nas mãos do locador. O locatário tem uma opção de renovar por um aluguel que o locador escolhe, um dos três termos negociáveis detalhados no checklist da cláusula de renovação.

A mecânica de exercício importa igualmente. A cláusula padrão exige aviso por escrito, em uma forma específica, entregue em um endereço específico, dentro de uma janela específica, e trata qualquer falha como renúncia ao direito de renovação. Um aviso enviado duas semanas atrasado, ou enviado ao administrador do imóvel em vez do endereço listado na cláusula, extingue a opção.

Onde o modelo padrão silenciosamente favorece o locador.

Três posições dentro da cláusula de renovação padrão carregam a maior parte do risco operacional para o locatário.

O reajuste do aluguel.

"Valor de mercado então praticado, conforme determinado pelo Locador" não é um reajuste ao valor de mercado justo. É o valor do locador. O locatário não tem mecanismo de contestação definido, nenhuma determinação por terceiro, nenhuma referência a transações comparáveis. A renovação só funciona pelo aluguel que o locador nomear.

A mecânica de exercício.

Exigências rígidas de forma, aviso por escrito, um endereço específico, uma janela estreita, transformam a renovação em uma armadilha. Um proprietário administrando o negócio nem sempre acompanha a data de fim do contrato com 12 meses de antecedência. Um aviso perdido converte a opção de renovação em uma realocação forçada.

As saídas do locador.

Muitas cláusulas padrão condicionam a renovação a o locatário estar em situação regular, ao imóvel estar em boas condições, ou à empresa locatária permanecer inalterada. Cada condição dá ao locador motivos para recusar a renovação com base em interpretação técnica ou seletiva.

Três medidas estruturais que restauram o controle do locatário.

1. Aluguel de renovação fixo ou limitado.

A versão mais forte: o aluguel de renovação é definido no contrato em um valor determinado, tipicamente expresso como um aumento percentual sobre o aluguel do prazo inicial (por exemplo, aluguel inicial mais 12% para a renovação de cinco anos). O locatário conhece o custo da renovação de antemão e pode se planejar em torno dele. A versão mais branda: um limite sobre o aumento do aluguel, de modo que o aluguel de renovação não ultrapasse o aluguel do prazo inicial em mais do que um percentual estipulado. Ambas funcionam melhor do que "a ser acordado".

2. Um mecanismo definido de reajuste ao valor de mercado justo.

Se um aluguel fixo ou limitado não for negociável, defina como o "valor de mercado" é determinado: uma lista de avaliadores independentes, transações comparáveis dentro de um raio geográfico definido, ou um processo de arbitragem tipo "baseball", em que cada parte apresenta um número e o avaliador escolhe um deles. O locatário passa a ter um procedimento para contestar, não apenas o número do locador.

3. Mecânica de exercício mais tolerante.

Uma renovação que sobrevive a pequenas falhas no aviso é uma renovação que o locatário consegue de fato exercer. A versão negociada adiciona um prazo de correção para falhas técnicas no aviso, endereços alternativos para entrega, ou uma disposição de renovação automática, que renova a menos que o locatário dê aviso de não renovar. No mínimo, estenda a janela de aviso para dar ao locatário mais tempo para acompanhar e exercer a opção.

O que perguntar antes de assinar.

Um empresário em Ontário revisando uma cláusula de renovação deve conseguir responder a quatro perguntas.

  • Como o aluguel de renovação é definido? Valor fixo em dinheiro, aumento percentual limitado, ou reajuste ao valor de mercado justo por um procedimento definido. Não "a ser acordado".
  • Quando preciso exercer a opção? Confirme que a janela de aviso abre cedo o suficiente para permitir planejamento (12 meses de antecedência é o padrão) e que a janela tem pelo menos 60 dias de duração.
  • O que o locador pode usar para recusar? Confirme que as condições de renovação são objetivas e corrigíveis. "Locatário em situação regular" precisa de uma definição; "boas condições" precisa de um padrão.
  • Qual é o lembrete de hoje? Configure um lembrete no calendário para a data de aviso de renovação no momento em que o contrato for assinado. A cláusula só é útil se a data for lembrada pelo proprietário.

A DRG Law revisa cláusulas de renovação de contratos de locação comercial para empresários em Ontário antes da assinatura, e ajuda proprietários a exercer as opções de renovação quando a data chega.