Este conteúdo trata da legislação de Ontário, Canadá, e não substitui orientação jurídica brasileira ou portuguesa.

Antes de assinar

  • Risco. A cláusula padrão de realocação permite ao locador transferir o negócio no meio do prazo, frequentemente depois de o locatário ter pago pelas reformas, sinalização e instalações operacionais.
  • Custo. O custo da mudança, da nova reforma, do período de fechamento e da perda de clientela. Assumido pelo locatário, salvo se a cláusula dispuser de outra forma.
  • Prazo. A qualquer momento após a assinatura do contrato, no prazo de aviso prévio que a cláusula estabelece (frequentemente 30-60 dias).
  • Decisão. Os parâmetros do espaço substituto, a cobertura de custos e o direito de recusa estão todos por escrito na cláusula antes da assinatura?
  • Próximo passo. Submeta o contrato e a cláusula de realocação para revisão antes de assinar.

A cláusula padrão e o que ela permite ao locador

Um proprietário ontariano de pequena empresa traz uma proposta de locação assinada à minha mesa. A cláusula de realocação está na página 19, três parágrafos, e o proprietário não a leu. A maioria não lê. A cláusula é curta, a linguagem é seca, e ela fica entre as cláusulas de reajuste de aluguel e de cessão, onde o olho desliza por cima.

A forma padrão dá ao locador o direito unilateral de transferir o locatário para outra unidade no mesmo shopping ou edifício comercial, mediante aviso prévio, por qualquer motivo que o locador considere suficiente. O motivo é frequentemente comercial: um inquilino-âncora deseja a localização do locatário, uma reforma exige a unidade, um uso de aluguel mais elevado torna-se disponível. Quando a reforma é extensa o suficiente, muitos contratos dão ao locador uma opção relacionada e mais dura: encerrar o contrato por completo em vez de realocar o locatário, uma cláusula separada que merece ser lida por si só. A cláusula não exige que o locador informe o motivo. Exige apenas o aviso prévio.

Cláusula exemplar. Linguagem composta de formulários padrão, nunca verbatim:

"O Locador poderá, mediante aviso prévio razoável ao Locatário, realocar o Locatário para outras dependências no shopping center de tamanho comparável, e o Locatário deverá desocupar as Dependências e aceitar tais dependências substitutas conforme os termos deste Contrato."

Essa única frase faz três coisas ao mesmo tempo. Concede ao locador o direito de transferência. Define "comparável" apenas pelo tamanho. E exige que o locatário aceite, sem nomear qualquer condição sob a qual o locatário possa recusar, as mesmas três lacunas que o checklist da cláusula de realocação detalha termo por termo.

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O que a forma padrão não aborda

"Tamanho comparável" não é visibilidade comparável. Não é acesso comparável. Não é fluxo de clientes comparável. Não é reconhecimento de marca comparável. Uma cafeteria com frente para o corredor principal e uma pizzaria de esquina ambas com 110 metros quadrados não são comercialmente comparáveis. A forma padrão não diz isso.

A cláusula também não trata do que acontece com o investimento do locatário nas dependências existentes. Um restaurante que construiu a cozinha, a ventilação, os acabamentos do salão e a sinalização colocou dinheiro real na unidade. A cláusula padrão de realocação deixa em aberto a questão de quem paga por esse investimento. O que normalmente significa que o locatário absorve o custo.

E a cláusula não dá ao locatário uma saída. O proprietário que decide que a realocação é comercialmente inviável não pode rescindir o contrato e ir embora; o contrato continua, e a recusa em aceitar o espaço substituto é considerada inadimplemento.

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Três termos que decidem a exposição real

1. Parâmetros do espaço substituto

"Tamanho comparável" precisa virar uma lista de critérios que o espaço substituto deve atender. Metragem quadrada, sim. Mas também: frente para a rua em metros lineares; visibilidade a partir do acesso pedestre ou veicular principal; proximidade aos inquilinos-âncora dos quais o negócio depende para fluxo de clientes; andar (térreo vs. superior); acesso a áreas de carga ou de serviço que o negócio efetivamente usa. Cada critério adicionado pelo locatário restringe o conjunto de unidades substitutas que o locador pode oferecer. Quanto mais estreito o conjunto, mais difícil a realocação se torna operacionalmente. O que é o objetivo.

2. Cobertura de custos

A cláusula negociada nomeia quem paga por: a mudança física de equipamentos e estoque; a demolição e descarte da reforma existente; a construção da nova reforma no espaço substituto a um padrão comparável; nova sinalização e orientação; o período de fechamento no qual o negócio não pode operar (tipicamente um pagamento fixo por dia de fechamento); o custo de marketing para notificar clientes da nova localização. O locatário também pode negociar um abatimento de aluguel durante o período de fechamento e por um prazo definido após a reabertura enquanto a clientela é reconstruída.

3. Direito de recusa

A versão mais forte deste termo concede ao locatário o direito de rescindir o contrato, sem penalidade, se o locador exercer o direito de realocação. O locatário decide se aceita a transferência ou sai. Uma versão mais branda: o locatário tem uma janela definida (frequentemente 30 dias do aviso) para recusar o espaço substituto, caso em que o contrato é rescindido e o locatário é liberado das obrigações remanescentes. Qualquer das formas converte a cláusula de realocação de um direito unilateral do locador em uma opção sobre a qual o locatário tem agência.

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O que perguntar antes de assinar

Um proprietário que revisa uma cláusula de realocação deve ser capaz de responder a quatro perguntas antes de assinar. Se a cláusula não as responde com clareza, a cláusula precisa ser reescrita.

  1. O que faz um espaço substituto ser "comparável"? Confirme que os critérios estão nomeados na cláusula: tamanho, frente, visibilidade, proximidade a âncoras, andar, acesso. Não apenas uma palavra.
  2. Quem paga pela mudança, pela reforma e pelo fechamento? Confirme que as categorias de custo estão listadas e atribuídas ao locador. Confirme o abatimento de aluguel durante o fechamento.
  3. Posso recusar? Confirme que existe um mecanismo de recusa definido. A versão mais forte é um direito de rescisão; a versão mais branda é uma janela de recusa definida.
  4. Quanto tempo de aviso prévio recebo? Confirme que o prazo é suficiente para planejar a mudança operacionalmente. Sessenta dias é o mínimo de trabalho; noventa é melhor para negócios com reforma substancial.

A DRG Law revisa contratos de locação comercial e, especificamente, a cláusula de realocação para proprietários ontarianos antes da assinatura.

O que você deve fazer antes de assinar

  1. Leia a cláusula de realocação em busca dos três termos negociáveis: parâmetros do espaço substituto, cobertura de custos, direito de recusa.
  2. Defina o prazo de aviso prévio para uma janela operacional viável de sessenta dias no mínimo, noventa de preferência para reformas substanciais.
  3. Negocie um mecanismo de recusa definido (direito de rescisão ou janela de recusa) para que a cláusula não seja um direito unilateral do locador.
  4. Envie o contrato e a cláusula de realocação para a revisão estruturada da DRG Law antes de assinar.

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