O que a fiança pessoal realmente faz em um contrato de locação comercial em Ontário.

Este conteúdo trata da legislação de Ontário, Canadá, e não substitui orientação jurídica brasileira ou portuguesa.

Um empresário de Ontário traz uma proposta de locação assinada à minha mesa numa segunda-feira e me diz que a fiança pessoal é "só o padrão". Costuma ser mesmo. E é justamente o modelo padrão que torna a fiança perigosa. A fiança sobrevive ao encerramento da empresa que a assinou, o locador pode buscar a casa e as economias do proprietário se a empresa deixar de pagar, e a maioria dos proprietários não lê as poucas palavras da página 23 que decidem se a sua responsabilidade pessoal tem algum limite.

A DRG Law revisa contratos de locação comercial para proprietários em Ontário antes da assinatura. O artigo sobre as cinco cláusulas tratou do contrato como um todo. Este artigo aprofunda a cláusula que carrega o maior peso pessoal e financeiro: a fiança pessoal. O que ela cobre. O que sobrevive. O que é negociável. O que perguntar antes de assinar.

O que uma fiança pessoal cobre.

A fiança pessoal é um contrato separado, redigido dentro do contrato de locação. Ela nomeia o proprietário (ou os proprietários) pessoalmente e confirma que o proprietário responde pelas obrigações da empresa como devedor principal, não como mero fiador subsidiário. A distinção importa: um devedor principal pode ser cobrado diretamente, sem que o locador precise antes esgotar a cobrança contra a empresa. O modelo padrão em Ontário dá esse direito ao locador.

A fiança costuma cobrir quatro categorias de obrigação:

• Aluguel. O aluguel base durante o prazo do contrato.
• Aluguel adicional. Impostos prediais, manutenção de áreas comuns, utilidades, prêmios de seguro e quaisquer outros valores que o contrato defina como aluguel adicional.
• Danos. Custos de reparo, custos de restauração ao fim do contrato e quaisquer danos ao imóvel causados pelo locatário.
• Custos legais. Os honorários e despesas legais razoáveis do locador para executar o contrato ou a fiança, frequentemente em base de indenização integral.

Os bens pessoais do proprietário respondem por cada dólar dessas quatro categorias. O limite (se houver) é definido pela própria cláusula de fiança, não pelo contrato de locação em si.

O que sobrevive, e por quanto tempo.

A fiança padrão em contratos de locação comercial em Ontário sobrevive a três eventos que a maioria dos proprietários não antecipa.

O encerramento da corporation.

A dissolução voluntária, o cancelamento compulsório sob o Business Corporations Act de Ontário, ou a falência da empresa locatária não liberam o fiador. A reivindicação do locador contra o proprietário pessoalmente continua contra o patrimônio pessoal.

A cessão do contrato.

Quando um locatário cede o contrato a um comprador do negócio, a fiança normalmente continua contra o fiador original, a menos que o locador assine uma liberação por escrito. Um acordo verbal não é uma liberação. Uma cláusula no contrato de cessão não é uma liberação. Somente um instrumento escrito do locador, endereçado ao fiador pelo nome, libera a fiança.

O fim do prazo inicial.

Se o contrato for renovado, automaticamente ou por opção do locatário, a fiança acompanha o contrato para o período de renovação, a menos que a cláusula de fiança limite expressamente a responsabilidade ao prazo original. A maioria dos modelos padrão não faz essa limitação.

Um proprietário que assina uma fiança de contrato de cinco anos com opção de renovação por mais cinco anos pode ficar responsável por dez anos de obrigações de aluguel, além das quatro categorias acima, além do período de sobrevivência após o fim do contrato para quaisquer danos ou valores não pagos.

O que é negociável.

Fianças padrão em contratos de locação comercial em Ontário costumam ser ilimitadas em valor, ilimitadas em tempo e incondicionais. Os três pontos são negociáveis antes de assinar. Três medidas estruturais valem a pena em toda revisão de contrato.

Um limite em dinheiro.

A fiança é limitada a um valor definido, frequentemente expresso como um múltiplo do aluguel mensal (por exemplo, doze meses de aluguel base). O locador mantém a obrigação integral da empresa; a exposição pessoal do proprietário fica limitada. Limites de doze a vinte e quatro meses são comuns em contratos de locação comercial negociados em Ontário.

Uma redução progressiva.

A fiança diminui ao longo do tempo conforme o locatário cumpre suas obrigações. Uma cláusula de redução progressiva pode reduzir a fiança de doze meses de aluguel para nove meses no segundo ano, seis meses no terceiro ano e zero no quarto ano. O locador obtém a garantia para a janela de risco de inadimplemento inicial; o proprietário obtém previsibilidade sobre quando a exposição pessoal termina.

Uma condição de liberação.

A fiança se extingue mediante um evento definido: a empresa atingindo um patamar de receita estipulado, o locatário fornecendo uma carta de crédito, ou o contrato sendo cedido a um comprador de porte financeiro equivalente ou superior. Condições de liberação são as mais resistidas pelos locadores entre as três, mas as mais poderosas quando concedidas.

Duas medidas adicionais ajudam no nível da redação. Limitar a fiança apenas às obrigações pecuniárias, para que o proprietário não seja pessoalmente responsável por descumprimentos não pecuniários, como violações de sinalização ou de uso. Confirmar que o locador precisa dar ao fiador aviso por escrito do inadimplemento e um prazo de correção antes de executar contra os bens pessoais.

As quatro perguntas para fazer antes de assinar.

Um proprietário em Ontário lendo a cláusula de fiança de um contrato de locação comercial deve conseguir responder a quatro perguntas. Se a cláusula não as responde com clareza, ela precisa ser reescrita antes de assinar.

• O que a fiança cobre? Aluguel, aluguel adicional, danos, custos legais, ou algum subconjunto. Confirme qual.
• Por quanto tempo a fiança dura? Apenas o prazo inicial, todas as renovações, indefinidamente. Confirme e limite.
• Existe um limite em dinheiro ou uma redução progressiva? Modelos padrão não têm nenhum dos dois. Negociar um deles é a medida de maior impacto na cláusula de fiança.
• Qual evento libera a fiança? O fim do contrato não é automático. Confirme por escrito o que aciona a liberação.

O que isso significa antes de assinar.

A fiança pessoal é a cláusula do contrato de locação com o alcance mais longo e mais profundo. Uma fiança assinada de forma ilimitada e incondicional coloca em risco a casa, as economias, o RRSP e o crédito pessoal do proprietário durante todo o prazo, toda a renovação e o período de sobrevivência. Cada uma das três medidas estruturais acima, redigida na cláusula de fiança antes de assinar, contém essa exposição.

Revisei um contrato no mês passado em que o proprietário havia assinado uma fiança pessoal em um contrato de locação comercial de cinco anos para um restaurante em Ontário. O negócio encerrou no segundo ano. O locador cobrou do proprietário pessoalmente os três anos restantes de aluguel, os custos legais da cobrança e o custo de restauração do imóvel. Nada na cláusula de fiança padrão impediu o locador. Uma redução progressiva em vinte e quatro meses teria encerrado a exposição. O proprietário não sabia que podia pedir isso.

A DRG Law revisa contratos de locação comercial com fiança pessoal para empresários em Ontário. Damaris Guimaraes lê cada solicitação pessoalmente. Atendimento em inglês ou português.