Este conteúdo trata da legislação de Ontário, Canadá. A versão em português é fornecida apenas para conveniência e não substitui orientação jurídica sobre a legislação de Ontário.

Antes de assinar

  • Risco. Uma cláusula de demolição padrão permite que o locador encerre o contrato para reforma ou reconstrução com aviso curto, sem exigir alvará ou cronograma real de construção.
  • Custo. O custo não amortizado das melhorias do próprio locatário, o novo investimento no próximo local, e o período de fechamento. Absorvido pelo locatário, salvo disposição em contrário.
  • Prazo. A qualquer momento após a assinatura do contrato, conforme o prazo de aviso definido na cláusula, geralmente de 60 a 90 dias.
  • Decisão. A cláusula exige comprovação de alvará de demolição ou construção, e paga pelas melhorias não amortizadas do locatário?
  • Próximo passo. Envie o contrato e a cláusula de demolição para revisão antes de assinar.

O que a cláusula de demolição realmente faz

A cláusula de realocação move o locatário para outra unidade no mesmo prédio. A cláusula de demolição encerra o contrato por completo. Ambas ficam na mesma parte do contrato, ambas dão ao locador um motivo para retirar o locatário do espaço, e por isso a cláusula de demolição recebe menos atenção do que deveria.

Especificação da cláusula (linguagem padrão composta, nunca literal, confirme representatividade):

"If the Landlord elects, in its sole discretion, to demolish or substantially renovate the building of which the Premises form a part, the Landlord may terminate this Lease upon not less than ninety (90) days' written notice to the Tenant, and the Tenant shall vacate the Premises on the date specified, without any right to compensation from the Landlord other than as expressly provided herein."

Linguagem composta e padrão, não uma cláusula literal de nenhum contrato específico.

Três frases que decidem o que essa cláusula faz

Três frases dentro dessa única sentença decidem a real margem de manobra do locador, a mesma disciplina que a cláusula de realocação que esta cláusula acompanha exige: a exposição real mora em duas ou três palavras, não no parágrafo ao redor delas.

"In its sole discretion" (a critério exclusivo do locador). O locador não precisa apresentar alvará de demolição, protocolo junto ao departamento de construção, ou contrato de construção antes de acionar a cláusula. A decisão de reconstruir é inteiramente interna, e o locatário não tem como verificar se o motivo alegado é real, a mesma lacuna de planejamento que o checklist da cláusula de realocação ajuda a fechar antes de o locador acionar qualquer uma das duas cláusulas.

"Not less than ninety (90) days' written notice" (aviso prévio de no mínimo noventa dias). Noventa dias parecem tempo suficiente até serem medidos contra o trabalho real de encontrar um novo local, negociar um novo contrato, e concluir uma nova reforma. Para um negócio com cozinha comercial, marcenaria sob medida, ou equipamento especializado, noventa dias raramente bastam para reabrir sem um período de fechamento.

"Without any right to compensation... other than as expressly provided herein" (sem direito a compensação... exceto conforme expressamente previsto aqui). Essa frase encerra qualquer reivindicação que o locatário possa levantar pelo custo não amortizado das melhorias, despesas de mudança, ou perda de receita durante o fechamento. Se o contrato não criar expressamente uma obrigação de pagamento, o locatário não tem nenhuma.

Uma versão negociada vincula o direito do locador a um gatilho real e um número real. Ela exige que o locador tenha alvará de demolição ou construção, ou apresente evidência razoável de contrato de construção assinado, antes que o prazo de aviso comece a correr. Ela estende o prazo de aviso para uma janela que o locatário consiga usar de fato, geralmente de 120 a 180 dias para negócios com reforma substancial. E ela adiciona um pagamento fixo pelas melhorias não amortizadas do locatário, calculado por um cronograma de depreciação definido no próprio contrato.

A DRG Law revisa contratos comerciais quanto à cláusula de demolição junto com a cláusula de realocação que costuma acompanhá-la. Envie o contrato para revisão em drglaw.ca.

O que verificar no seu contrato

  • Confirme se a cláusula de demolição exige alvará ou evidência equivalente de intenção real de reconstrução, não apenas a decisão declarada do locador.
  • Confirme se o prazo de aviso é longo o suficiente para o negócio se realocar e reconstruir sem um período de fechamento sem remuneração.
  • Confirme se o contrato paga o custo não amortizado das melhorias do locatário, conforme cronograma definido.
  • Envie o contrato e a cláusula de demolição para revisão antes de assinar.